Los precios de las propiedades medidos en dólares son menores a los anteriores a la pandemia.
Luego de una primera mitad de año desalentadora, generado por el arrastre de algunos años de números rojos y, en especial por la crisis que provocó el avance coronavirus, el sector inmobiliario se prepara para un escenario que puede ser más alentador para el momento en que se determine el fin de la pandemia del COVID-19, especialmente para aquellos que cuenten con dólares en sus ahorros.
En ese sentido, ante la disparada del contado con liquidación y el dólar blue, gran cantidad de personas se plantean la posibilidad de aprovechar las divisas que tienen en cartera para pasarse a ladrillos, ya que los precios de las propiedades medidos en dólares son menores a los anteriores a la pandemia.
En ese contexto, el consultor de negocios Sebastián Cantero repasó parte de la reciente historia inmobiliaria y sus crisis y vaticinó lo que ocurrirá post pandemia. Dijo que quien tenga dólares para construir “va a poder hacer una diferencia” pero advirtió que “hay que identificar a desarrolladores que tengan respaldo y know how para llevar una obra a buen puerto”.
Cantero dijo que basándose en crisis anteriores como la de 2001, “la paridad del dólar mantuvo los valores de las unidades. Cuando se extinguió esa paridad los precios bajaron sustancialmente. Y cuando se recuperó la economía argentina, el negocio agroexportador picó en punta. Luego de la convertibilidad, se inició un proceso de industria nacional y comenzaron las exportaciones. Se recuperaron los valores de inmuebles en dólares esa etapa”.
“En 2008, el problema mas grande fue el cepo cambiario. La economía estaba técnicamente pesificada y permitió algún tipo de oportunidades. La gente como estaba sobregirada en préstamos, tenía necesidad de vender y bajaban los precios. Esta pandemia es muy diferente porque afecta a todo el mundo”, recordó.
Y continuó: “Lo que se estima post pandemia es que la gente va a hacer valer sus ahorros en dólares. Habrá una gran baja y luego se va a robustecer de nuevo el mercado”.
Por otro lado, señaló que “en materia de construcción, como la mano de obra está pesificada, si uno tiene dólares para construir va a poder hacer una diferencia. Los desarrolladores que hoy tienen ganancias del 25% van a poder seguir conservando ese rentabilidad pero para poder vender van a tener que reflejar la baja de costos en el consumidor final”.
Explicó que “un metro cuadrado de construcción con arquitectura, materiales, mano de obra, proyecto, dirección de obra estaba en torno a los 900 dólares antes de la pandemia. Hoy esa misma construcción está en 700 dólares, por lo cual hay una baja del 25%. Eso se tiene que ver reflejado en el consumidor final. Quien hoy está parado con un proyecto financiado puede construir y provocar la venta y si se enciende la máquina de la construcción ya es mas sencillo para los próximos emprendimientos”.
“El tema es ser cauto y ver dónde se ponen los ahorros porque toda crisis trae descalces financieros. Hay que identificar a desarrolladores que tengan respaldo y know how para llevar una obra a buen puerto”, concluyó.
En el año 2019 y lo que va del 2020, aún con violentas devaluaciones del peso, el precio apenas tuvo una baja insignificante, cercana a cero.
Dos años consecutivos de caída de ventas, stock de producto en la estantería que prácticamente se duplicó en 3 años, y devaluación del peso acelerada (+ del 700% en 5 años).
Si habláramos del tomate perita (o redondo que para el caso no cambia nada) y le consultara al verdulero de la otra cuadra de casa como ve el precio en dólares, me miraría con cierta compasión por consultar lo obvio, qué duda cabe que ese precio se habría pulverizado.
Pero aparentemente, un departamento no es un tomate.
Peguemos una mirada a los datos de la serie del cuadro 1.
El gráfico muestra para 2015 en adelante (la serie para atrás muestra similar comportamiento relativo de las variables) devaluación del peso contra dólar (oficial, si se tomara el “blue” el contraste sería todavía más pronunciado) comparada con variación de precio medio en usd de departamentos en CABA.
La lógica del tomate, indicaría que ante devaluación del peso el precio en dólares debería moverse en magnitud aproximadamente similar pero en sentido inverso (más devaluación, menos precio en usd)
Claramente esta relación no solo no se da, sino que es inversa en el acumulado (devaluación 716,8% aumento de precios del 27,6%). En el año 2019 y lo que va del 2020, aún con violentas devaluaciones del peso el precio apenas tuvo una baja insignificante, cercana a cero.
Hasta acá, varios pronósticos que en estas semanas se tiran sobre un desplome de precios de los inmuebles por la apreciación del dólar parecen no tener correlato con lo que ha venido sucediendo en los años anteriores.
Con estos datos a la vista, hemos llegado a la llamativa conclusión que un inmueble no es un tomate, increíble realmente…pero ¿entonces qué tipo de bien es que no respeta las “reglas de la oferta y demanda del mercado”?.
La respuesta es sencilla, el comportamiento del precio de los inmuebles si respeta las “leyes de mercado”, pero aquellas que aplican a un bien de naturaleza distinta.
El inmueble, que en la generalidad de las economías de países occidentales es un bien de uso o de cambio (para aquellos que los comercializan) y cuyos precios se rigen por factores “tradicionales” de oferta y demanda, en Argentina revisten, mayormente, en la mente del comprador / inversor la naturaleza de lo que en economía se denominan bienes de reserva de valor.
El ejemplo más claro de un bien que tiene esta naturaleza es el oro. Tradicionalmente en contexto de incertidumbre económica financiera extrema, la demanda y el precio del oro aumenta porque el inversor medio ve en su tenencia una herramienta efectiva de preservación de valor económico.
En nuestro país, donde los periodos de turbulencia económica y financiera se suceden con mayor frecuencia y profundidad, con escenarios de fuerte volatilidad y desvalorización de la moneda, hay dos refugios “fetiches” para el pequeño / mediano inversor sofisticado (y muchas veces los no tan pequeños): el dólar o el “ladrillo”
Esta particularidad, sumada a la falta de crédito de largo plazo accesible para la compra de inmuebles que no permite generar y mantener una demanda significativa (hoy menos del 5% de la población económicamente activa, según datos del INDEC, tiene alguna capacidad de ahorro para acceder a compra de un inmueble) genera este “raro” escenario donde el precio en dólares de los inmuebles mantiene no solo marcada resistencia a la baja, sino que incluso registra incrementos aún en épocas de recesión profunda con caída de demanda.
No es una “anormalidad” o un caso inexplicable. Es simplemente un hecho de naturaleza económica con una explicación racional.
Ahora bien, si esto es tan claro, porque desde hace años suelen sucederse los pronosticos de “desplome” de precios que nunca llegan.
Por dos razones básicas.
No se entiende la naturaleza económica real del bien inmueble en nuestro país.
Se comparan escenarios de crisis pasadas recientes (2001 y 2008) donde hubo caídas pronunciadas transitorias de precios sin interpretar correctamente la naturaleza de las crisis que llevaron a esta baja.
Ambas crisis tuvieron origen y desarrollos muy distintos a la que se desencadenó a partir del 2017/2018 ahora profundizada por la situación de pandemia.
Si hay un hecho interesante que se verifica en estas crisis pasadas de manera similar y es la fuerte recuperación de los precios en forma casi inmediata al inicio de los periodos de recuperación.
Nuevamente, esto tiene que ver con la particularidad del mercado en Argentina y a otro factor fundamental que es la caída significativa del costo de construcción medido en dólares luego de devaluaciones significativas.
En los últimos 12 meses (abril 2019 / 2020) el costo promedio de construcción del m2 de inmuebles residenciales cayó un 35% (contra una caída de precio de venta promedio para igual periodo del 0,7%) y si tomamos últimos 24 meses, la caída fue de poco más del 60%. Los porcentajes están bien, si. Son bestiales.
Con estos datos a la vista, y aunque pueda sonar paradójico con el contexto actual, estamos en el mejor momento para invertir en construcción, con bajos costos en dólares y precios de venta sostenidos con tendencia marginal a una baja que en ningún caso vemos será mayor a la caída del costo.
Lógicamente esta es una oportunidad que podrán aprovechar aquellos desarrolladores que tengan grados de libertad ganados al no estar endeudados. ¿Alguien recuerda de los firmes consejos de los optimistas de la “lluvia de inversiones” que en el 2016 alentaban a la toma de deuda en pesos ajustable por inflación? (porque la inflación se iba a reducir rápidamente con la política monetaria mágica del mismo funcionario iluminado de más rango del BCRA que ahora esta dando consejos de política económica…) o, peor aún, deuda en dólares a tasas en ese entonces debajo del 3% anual por los dólares que entraban por la emisión de deuda que “…no representaba un problema porque iba destinada a inversiones que generarían un importante crecimiento..”
Pero también, y sobre todo en este contexto tan particular que nos toca vivir con la pandemia de COVID 19, se hace más evidente lo que siempre debería haber sido obvio, y esto es que hace falta profundizar los procesos de eficiencia, control de costos, escuchar y respetar a los compradores e inversores entregando en tiempo y forma productos modernos y de calidad sea cual sea el segmento al que apunten, así como también, en pleno siglo XXI con la revolución de las plataformas y los datos, revisar y aggionar los esquemas de comercialización que mayormente se han quedado en el tiempo de los “clasificados” que leía mi papá cuando buscaba comprar un departamento hace 30 años, amén de los costos transaccionales comerciales (comisiones) que hoy representan entre el 7%/ 8% del precio del inmueble, cuando para la estructuración de un financiamiento, por ejemplo, el agente financiero cobra un 1% / 1,5%, por poner un ejemplo comparable.
No hay que subestimar al cliente, porque es distinto al de hace 20 o 30 años, y ningún sector de la economía productiva actual subsiste vendiendo el mismo producto y de la misma manera que lo hacía en ese entonces. El Ford Falcon fue un noble producto pero ya no existe más.
Por otra parte, en este contexto de restricción al acceso de compra de usd oficiales (cepo), la inversión en inmuebles en esquemas de pozo o similares, le da al inversor / comprador una alternativa ideal que le permite acceder a sus dos “fetiches” en simultaneo, dolarizarse pagando en pesos, y colocar su inversión en un bien que por su naturaleza y las características del entorno económico comentadas, en el peor de los casos, preserva su valor.
La Desarrolladora Racconto SA presenta en su nuevo proyecto inmobiliario, la posibilidad de invertir en pozo con una atractiva rentabilidad en dólares y pesos.
Frente a las distintas opciones del mercado, invertir en el sector inmobiliario se presenta como la mejor opción frente a los demás activos financieros. Por lo tanto, si estás pensando en el proyecto de tu casa propia o simplemente hacer crecer tu patrimonio, los inmuebles son la alternativa más eficiente para generar riqueza a largo plazo, contemplando menor riesgo y mejor diversificación.
¿Por qué invertir en el mercado inmobiliario?
El principal atractivo de la inversión en real estate es que posee un blindaje natural, ya que su valor se encuentra en dólares. Hasta este momento la moneda argentina ha perdido el 99% de su valor desde que la convertibilidad frente al dólar dejó de ser del 1 a 1. Por esto, se torna importante y sumamente interesante contar con activos que tengan su valor en una moneda extranjera con una consistente estabilidad.
¿Por qué Perinetti Norte es tu mejor opción?
– Bajo riesgo: Los precios de Perinetti Norte son a valor de pozo muy económicos en relación al bajo riesgo que tiene dicha inversión. Pues gracias al fomento del BNA, ya están en pie 4 de las 5 etapas totales; finalizando su totalidad a lo largo del 2020.
– Primeras unidades finalizadas: el interesado que desee conocer los duplex, verá una obra muy avanzada, donde 8 dúplex se encuentra completamente terminados y podrá visitar un departamento piloto, parquizado e iluminado.
-Formas de pago: hay diversos precios y diferentes formas de pago que se acomodan a las posibilidades de los interesados, tanto en pesos como en dólares.
– Ubicación privilegiada: el desarrollo se encuentra sobre el pedemonte, rodeado por la naturaleza, cercano a lugares que son propicios para el deporte y a tan solo 10 min de distancia al centro de la ciudad de Mendoza. Caracterizada por ser una zona en pleno crecimiento residencial y comercial, se torna sumamente atractiva para los posibles compradores, lo que a la vez representa un beneficio para los inversores.
– Comodidades: Unidades de 64m2 cubiertos acompañados de 50m2 de patio y jardín propio al aire libre.
– Seguridad: Complejo con Seguridad privada las 24 hs.
