Los precios de las propiedades medidos en dólares son menores a los anteriores a la pandemia.
Luego de una primera mitad de año desalentadora, generado por el arrastre de algunos años de números rojos y, en especial por la crisis que provocó el avance coronavirus, el sector inmobiliario se prepara para un escenario que puede ser más alentador para el momento en que se determine el fin de la pandemia del COVID-19, especialmente para aquellos que cuenten con dólares en sus ahorros.
En ese sentido, ante la disparada del contado con liquidación y el dólar blue, gran cantidad de personas se plantean la posibilidad de aprovechar las divisas que tienen en cartera para pasarse a ladrillos, ya que los precios de las propiedades medidos en dólares son menores a los anteriores a la pandemia.
En ese contexto, el consultor de negocios Sebastián Cantero repasó parte de la reciente historia inmobiliaria y sus crisis y vaticinó lo que ocurrirá post pandemia. Dijo que quien tenga dólares para construir “va a poder hacer una diferencia” pero advirtió que “hay que identificar a desarrolladores que tengan respaldo y know how para llevar una obra a buen puerto”.
Cantero dijo que basándose en crisis anteriores como la de 2001, “la paridad del dólar mantuvo los valores de las unidades. Cuando se extinguió esa paridad los precios bajaron sustancialmente. Y cuando se recuperó la economía argentina, el negocio agroexportador picó en punta. Luego de la convertibilidad, se inició un proceso de industria nacional y comenzaron las exportaciones. Se recuperaron los valores de inmuebles en dólares esa etapa”.
“En 2008, el problema mas grande fue el cepo cambiario. La economía estaba técnicamente pesificada y permitió algún tipo de oportunidades. La gente como estaba sobregirada en préstamos, tenía necesidad de vender y bajaban los precios. Esta pandemia es muy diferente porque afecta a todo el mundo”, recordó.
Y continuó: “Lo que se estima post pandemia es que la gente va a hacer valer sus ahorros en dólares. Habrá una gran baja y luego se va a robustecer de nuevo el mercado”.
Por otro lado, señaló que “en materia de construcción, como la mano de obra está pesificada, si uno tiene dólares para construir va a poder hacer una diferencia. Los desarrolladores que hoy tienen ganancias del 25% van a poder seguir conservando ese rentabilidad pero para poder vender van a tener que reflejar la baja de costos en el consumidor final”.
Explicó que “un metro cuadrado de construcción con arquitectura, materiales, mano de obra, proyecto, dirección de obra estaba en torno a los 900 dólares antes de la pandemia. Hoy esa misma construcción está en 700 dólares, por lo cual hay una baja del 25%. Eso se tiene que ver reflejado en el consumidor final. Quien hoy está parado con un proyecto financiado puede construir y provocar la venta y si se enciende la máquina de la construcción ya es mas sencillo para los próximos emprendimientos”.
“El tema es ser cauto y ver dónde se ponen los ahorros porque toda crisis trae descalces financieros. Hay que identificar a desarrolladores que tengan respaldo y know how para llevar una obra a buen puerto”, concluyó.
En el año 2019 y lo que va del 2020, aún con violentas devaluaciones del peso, el precio apenas tuvo una baja insignificante, cercana a cero.
Dos años consecutivos de caída de ventas, stock de producto en la estantería que prácticamente se duplicó en 3 años, y devaluación del peso acelerada (+ del 700% en 5 años).
Si habláramos del tomate perita (o redondo que para el caso no cambia nada) y le consultara al verdulero de la otra cuadra de casa como ve el precio en dólares, me miraría con cierta compasión por consultar lo obvio, qué duda cabe que ese precio se habría pulverizado.
Pero aparentemente, un departamento no es un tomate.
Peguemos una mirada a los datos de la serie del cuadro 1.
El gráfico muestra para 2015 en adelante (la serie para atrás muestra similar comportamiento relativo de las variables) devaluación del peso contra dólar (oficial, si se tomara el “blue” el contraste sería todavía más pronunciado) comparada con variación de precio medio en usd de departamentos en CABA.
La lógica del tomate, indicaría que ante devaluación del peso el precio en dólares debería moverse en magnitud aproximadamente similar pero en sentido inverso (más devaluación, menos precio en usd)
Claramente esta relación no solo no se da, sino que es inversa en el acumulado (devaluación 716,8% aumento de precios del 27,6%). En el año 2019 y lo que va del 2020, aún con violentas devaluaciones del peso el precio apenas tuvo una baja insignificante, cercana a cero.
Hasta acá, varios pronósticos que en estas semanas se tiran sobre un desplome de precios de los inmuebles por la apreciación del dólar parecen no tener correlato con lo que ha venido sucediendo en los años anteriores.
Con estos datos a la vista, hemos llegado a la llamativa conclusión que un inmueble no es un tomate, increíble realmente…pero ¿entonces qué tipo de bien es que no respeta las “reglas de la oferta y demanda del mercado”?.
La respuesta es sencilla, el comportamiento del precio de los inmuebles si respeta las “leyes de mercado”, pero aquellas que aplican a un bien de naturaleza distinta.
El inmueble, que en la generalidad de las economías de países occidentales es un bien de uso o de cambio (para aquellos que los comercializan) y cuyos precios se rigen por factores “tradicionales” de oferta y demanda, en Argentina revisten, mayormente, en la mente del comprador / inversor la naturaleza de lo que en economía se denominan bienes de reserva de valor.
El ejemplo más claro de un bien que tiene esta naturaleza es el oro. Tradicionalmente en contexto de incertidumbre económica financiera extrema, la demanda y el precio del oro aumenta porque el inversor medio ve en su tenencia una herramienta efectiva de preservación de valor económico.
En nuestro país, donde los periodos de turbulencia económica y financiera se suceden con mayor frecuencia y profundidad, con escenarios de fuerte volatilidad y desvalorización de la moneda, hay dos refugios “fetiches” para el pequeño / mediano inversor sofisticado (y muchas veces los no tan pequeños): el dólar o el “ladrillo”
Esta particularidad, sumada a la falta de crédito de largo plazo accesible para la compra de inmuebles que no permite generar y mantener una demanda significativa (hoy menos del 5% de la población económicamente activa, según datos del INDEC, tiene alguna capacidad de ahorro para acceder a compra de un inmueble) genera este “raro” escenario donde el precio en dólares de los inmuebles mantiene no solo marcada resistencia a la baja, sino que incluso registra incrementos aún en épocas de recesión profunda con caída de demanda.
No es una “anormalidad” o un caso inexplicable. Es simplemente un hecho de naturaleza económica con una explicación racional.
Ahora bien, si esto es tan claro, porque desde hace años suelen sucederse los pronosticos de “desplome” de precios que nunca llegan.
Por dos razones básicas.
No se entiende la naturaleza económica real del bien inmueble en nuestro país.
Se comparan escenarios de crisis pasadas recientes (2001 y 2008) donde hubo caídas pronunciadas transitorias de precios sin interpretar correctamente la naturaleza de las crisis que llevaron a esta baja.
Ambas crisis tuvieron origen y desarrollos muy distintos a la que se desencadenó a partir del 2017/2018 ahora profundizada por la situación de pandemia.
Si hay un hecho interesante que se verifica en estas crisis pasadas de manera similar y es la fuerte recuperación de los precios en forma casi inmediata al inicio de los periodos de recuperación.
Nuevamente, esto tiene que ver con la particularidad del mercado en Argentina y a otro factor fundamental que es la caída significativa del costo de construcción medido en dólares luego de devaluaciones significativas.
En los últimos 12 meses (abril 2019 / 2020) el costo promedio de construcción del m2 de inmuebles residenciales cayó un 35% (contra una caída de precio de venta promedio para igual periodo del 0,7%) y si tomamos últimos 24 meses, la caída fue de poco más del 60%. Los porcentajes están bien, si. Son bestiales.
Con estos datos a la vista, y aunque pueda sonar paradójico con el contexto actual, estamos en el mejor momento para invertir en construcción, con bajos costos en dólares y precios de venta sostenidos con tendencia marginal a una baja que en ningún caso vemos será mayor a la caída del costo.
Lógicamente esta es una oportunidad que podrán aprovechar aquellos desarrolladores que tengan grados de libertad ganados al no estar endeudados. ¿Alguien recuerda de los firmes consejos de los optimistas de la “lluvia de inversiones” que en el 2016 alentaban a la toma de deuda en pesos ajustable por inflación? (porque la inflación se iba a reducir rápidamente con la política monetaria mágica del mismo funcionario iluminado de más rango del BCRA que ahora esta dando consejos de política económica…) o, peor aún, deuda en dólares a tasas en ese entonces debajo del 3% anual por los dólares que entraban por la emisión de deuda que “…no representaba un problema porque iba destinada a inversiones que generarían un importante crecimiento..”
Pero también, y sobre todo en este contexto tan particular que nos toca vivir con la pandemia de COVID 19, se hace más evidente lo que siempre debería haber sido obvio, y esto es que hace falta profundizar los procesos de eficiencia, control de costos, escuchar y respetar a los compradores e inversores entregando en tiempo y forma productos modernos y de calidad sea cual sea el segmento al que apunten, así como también, en pleno siglo XXI con la revolución de las plataformas y los datos, revisar y aggionar los esquemas de comercialización que mayormente se han quedado en el tiempo de los “clasificados” que leía mi papá cuando buscaba comprar un departamento hace 30 años, amén de los costos transaccionales comerciales (comisiones) que hoy representan entre el 7%/ 8% del precio del inmueble, cuando para la estructuración de un financiamiento, por ejemplo, el agente financiero cobra un 1% / 1,5%, por poner un ejemplo comparable.
No hay que subestimar al cliente, porque es distinto al de hace 20 o 30 años, y ningún sector de la economía productiva actual subsiste vendiendo el mismo producto y de la misma manera que lo hacía en ese entonces. El Ford Falcon fue un noble producto pero ya no existe más.
Por otra parte, en este contexto de restricción al acceso de compra de usd oficiales (cepo), la inversión en inmuebles en esquemas de pozo o similares, le da al inversor / comprador una alternativa ideal que le permite acceder a sus dos “fetiches” en simultaneo, dolarizarse pagando en pesos, y colocar su inversión en un bien que por su naturaleza y las características del entorno económico comentadas, en el peor de los casos, preserva su valor.
Años atrás, la joven arquitecta Flavia Racconto se volvió de Buenos Aires para poder avanzar en un viejo anhelo familiar y junto a su padre Alberto pusieron en marcha la firma Racconto SA, que en la actualidad proyecta Perinetti Norte en El Challao.
“La empresa es la unión entre mi padre y yo, hace poco que vine de Buenos Aires a Mendoza. Nos encontramos en un lindo momento con mi padre para poder llevar a cabo esta empresa. Somos una desarrolladora de inversiones dedicada a productos inmobiliarios. En la actualidad estamos trabajando en la construcción de 40 dúplex y estamos consolidando el equipo de trabajo”, detalló a Área Tres, Flavia Racconto.
“Perinetti Norte es un complejo que lleva el nombre de su calle de acceso, es un doctor emblemático de Mendoza y nos da “mucho” orgullo honrarlo”, indica la desarrolladora.
Cada unidad está conformada por una sala de estar-comedor, galería en un jardín privado con parrilla, cocina equipada en ambiente independiente, un toilette en planta baja, un baño completo en planta alta y dos dormitorios con placares en planta alta.
Perinetti Norte cuenta con 5 etapas.
En el caso de Perinetti Norte cada departamento tiene 114 m2 propios, conformado por una superficie de 64 m2 cubiertos, un jardín privado de 29 m2 con galería y churrasquera como así también un patio delantero con espacio de estacionamiento de 21 m2, éste último forma parte de un espacio verde público creado para disfrutar la tranquilidad y la vida del barrio.
“Son unidades pequeñas de medidas mínimas, con una alta calidad de vida. Son departamentos tipo casa, con la idiosincrasia de una casa en un PH. En julio de 2018 empezó el proyecto, el lugar está hermoso, el crecimiento de la obra se da por etapas. Son cinco etapas de desarrollo con ocho dúplex cada una. Nuestra estrategia es crecer escalonadamente, creemos que es una ventaja para el inversor que compra en pozo poder ver el producto terminado. Tenemos 4 etapas en pie con distintos avances, una completamente terminada que fue la que inauguramos en diciembre, otra con un avance del 80%, la otra de 50% y así”, destacó Racconto.
¿Qué ofrece este proyecto?
Con respecto a la seguridad, el proyecto ofrece vigilancia las 24 horas, está dentro de un barrio privado con cámaras de seguridad y sistema de monitoreo privado. Las expensas, de acuerdo a lo aportado por Racconto, en este proyecto son mínimas Además, ofrecen un sistema innovador: servicios complementarios dentro de las expensas, a través de una aplicación que brinda soluciones personalizadas en función de los servicios que se contraten. Cada habitante podrá elegir qué servicios contrata y cuánto quiere pagar.
Todos los departamentos cuentan con un espacioso living-comedor.
“Me parecía importante que fuera una unidad accesible, no solamente para el usuario sino también para el inversor. Yo quiero ir a un lugar donde la arquitectura pueda aportar abiertamente no en núcleos cerrados, que la unidad sea de una alta calidad con mucho confort pero de bajo mantenimiento y consumo. Eso me parece muy atractivo”, aseveró Flavia Racconto.
Por las características de su construcción y orientación, es muy fácil de calefaccionar y refrigerar. Aprovechando las características del sitio, orientación, brisas e incidencia solar, se logra un ahorro energético a través de sistemas pasivos del diseño arquitectónico, explican desde la empresa desarrolladora. El objetivo es minimizar el uso de los principales sistemas consumidores de energía como el aire acondicionado y la iluminación artificial.
Se utilizan lumiductos para prolongar la incidencia de luz natural. Además, incluye la preinstalación de paneles solares conectados a la red. Permitiendo que la energía sobrante que se genere pueda inyectarse a la red y por lo tanto cada usuario podrá tener descuentos en la cuenta de electricidad y ser fuente generadora de energía libre de contaminación.
“Las unidades habitacionales tienen muy buen balance térmico, no solamente por la disposición que tiene el edificio. Como esta uno al lado del otro, tienen una especie de blindaje climático y lo que pasa afuera no es necesariamente lo que pasa adentro. Se aisló muy bien el techo. El balance nos da que con un solo calefactor se puedo calentar toda la vivienda”, expresó.
Patios propios
Una característica distintiva del proyecto son los patios que abrazan los departamentos. El patio es un fenómeno bioclimático excepcional capaz de intervenir directa o indirectamente en el acondicionamiento de los edificios. Éste ha sido el gran descubrimiento climático de la arquitectura tradicional de los climas áridos al generar ventilación, incluso en épocas de calma. Además, en verano, el patio es un microclima que acondiciona el cálido aire exterior, enfriándolo y humedeciéndolo antes de conducirlo al interior de la casa. Las aberturas están dispuestas de tal manera de generar una valiosa ventilación cruzada.
El uso adecuado de la vegetación es otro elemento para regular la relación con el medio. En la maqueta digital se ensayaron las ubicaciones de los árboles, es por eso, que se sugiere un árbol en el patio trasero y se han elegido las especies en el frente del complejo. En eso se está asesorando específicamente a cada inversor.
Patio con galería, jardín con césped natural y churrasquera.
Ubicación
A pocos minutos del centro mendocino, el proyecto está dentro de lo que se llama el barrio Pórtico del Sol II. “Este podría ser un barrio independiente, pero vamos a esperar una reunión con el consorcio para ver si quieren o no incluirlo. Entras por calle Doctor Perinetti”, explicó Flavia Racconto, para quien “el Challao es una zona en expansión con interesantes desarrollos urbanos en pleno auge, esto se debe a sus maravillosas vistas, su ubicación estratégica respecto al gigante parque San Martín y lo cerca que está del centro. El acceso a la ciudad está a pocos minutos y no tiene complicaciones de tránsito”.
Terminaciones y características
Perinetti Norte es un proyecto que contemplan las siguientes caracteristicas edilicias:
• Pisos y zócalos de porcelanato rectificado. Un material de gran durabilidad y sumamente resistente a las cargas de rotura, impermeable y resistencia a los cambios de temperatura.
• Aberturas de aluminio de prestación media-alta con vidrios laminados. Grandes tamaños para generar transparencias hacia el patio y promover la conexión con el jardín. Ventana vertical con protección anti-caída para niños y amplio ventanal horizontal para ver la montaña al oeste. Fácil mantenimiento para la comodidad del dueño de casa.
• Puertas placa interiores con cerradura y picaporte. Y puerta de entrada de madera maciza de solita de primera calidad.
• Revestimiento madera maciza solita para peldaños de escalera.•Muebles de cocina (bajomesada y alacena) y amplios placares de piso a techo de melamina sobre MDF color, con cajoneras con correderas telescópicas, bisagras italianas con cierre suave y tiradores de aluminio.
• Mesada de granito natural, primera calidad ¨black cosmic¨, pileta Johnson y grifería de primera marca. Elegimos granito por su durabilidad, es resistente a rasguños, desgaste manchas con materiales agresivos.•Mesada de baño monolítica en soita lustrada.
• Amplio espejo en baño principal con ventilación natural.
• Pergola metálica en galería oeste y churrasquera con ladrillos refractarios y mesada exterior.
• Espacio previsto para lavarropas, heladera y cocina.
• Placard de alta prestación en cada una de las habitaciones.
Recuadro Estilo y confort
Los ambientes están preparados para el bienestar, cada dúplex incluye kits de preinstalación de aire acondicionado en dormitorios y lugar de estar/comedor. También ductos previstos para futura instalación de paneles solares y lugares de guardado extra como bajo escalera y bajo parrilla exterior.
Open House
El 18 de diciembre se inauguraron los primeros ocho dúplex. La empresa mendocina Racconto SA cuenta con años de historia en la provincia y actualmente renovó su marca y su camino para crear un nuevo proyecto destinado no solo a aquellos que buscan adquirir su nuevo hogar, sino que también apunta a personas que deseen invertir en pozo y resguardar sus ahorros. Durante el “Open House”, todos los interesados pudieron acercarse a conocer los dúplex de la primera etapa. En el evento, los más de 70 asistentes, además de conocer los inmuebles, contaron con el asesoramiento de los distintos proveedores de Racconto SA, entre los que se encontraron Electec, AB Soluciones en Madera, Mi&Me Concept Store, Tecnalco y Electec.
